종합부동산세 계산법 2026: 공제·세율 총정리
공시가격이 올랐는데 종합부동산세(종부세)가 얼마나 나올지 감이 잡히지 않는다면,
계산 구조부터 파악하는 것이 빠릅니다. 종부세는 재산세와 별도로 부과되는 부동산 보유세로,
2026년 기준 과세 기준과 세율을 단계별로 설명합니다.
종합부동산세란?#
종합부동산세는 재산세를 납부한 후,
일정 금액을 초과하는 부동산 보유자에게 추가로 부과하는 국세입니다. 과세 기준일은 매년 6월 1일이며, 이 날 기준 주택·토지 소유자에게 부과됩니다. 납부 기한은 매년 12월 1일–15일입니다.
종부세 과세 기준금액 (2026년)#
| 구분 | 과세 기준 (공시가격 합산) |
|---|---|
| 1세대 1주택자 | 12억원 초과 분에 과세 |
| 다주택자·법인 | 9억원 초과 분에 과세 |
| 종합합산토지 | 5억원 초과 분에 과세 |
| 별도합산토지 | 80억원 초과 분에 과세 |
공시가격 기준입니다. 시세가 아니라 국토교통부가 발표하는 공동주택공시가격(아파트 기준)으로 계산합니다.
종부세 계산 3단계#
1단계: 과세표준 산출#
과세표준 = (공시가격 합산 − 기본공제) × 공정시장가액비율
- 기본공제: 1세대 1주택 12억원, 다주택자 9억원
- 공정시장가액비율: 2026년 기준 60% (매년 정부 고시로 조정 가능)
예시: 공시가격 15억원 아파트 1세대 1주택자
과세표준 = (15억 − 12억) × 60% = 3억 × 60% = 1억8,000만원
2단계: 세율 적용#
주택분 종부세율 (2026년 기준)
| 과세표준 | 1세대 1주택·일반 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억–6억원 | 0.7% | 0.7% |
| 6억–12억원 | 1.0% | 1.0% |
| 12억–25억원 | 1.3% | 2.0% |
| 25억–50억원 | 1.5% | 3.0% |
| 50억–94억원 | 2.0% | 4.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 5.0% |
법인은 단일세율 2.7%(2주택 이하) 또는 5.0%(3주택 이상)이 적용됩니다. 조정대상지역 가산 세율은 폐지되어 현재는 주택 수 기준으로만 분류합니다.
3단계: 재산세 공제 및 세액 감면#
종부세 산출세액에서 이미 납부한 재산세 중복분을 공제합니다.
종부세 납부세액 = 종부세 산출세액 − 재산세 공제액
또한 1세대 1주택자 세액공제 (고령자·장기보유)가 추가 적용됩니다.
1세대 1주택자 세액공제#
1주택을 오래 보유하거나, 고령자인 경우 세액에서 추가 공제를 받습니다.
고령자 공제#
| 나이 | 공제율 |
|---|---|
| 60세 이상 65세 미만 | 20% |
| 65세 이상 70세 미만 | 30% |
| 70세 이상 | 40% |
장기보유 공제#
| 보유 기간 | 공제율 |
|---|---|
| 5년 이상 10년 미만 | 20% |
| 10년 이상 15년 미만 | 40% |
| 15년 이상 | 50% |
고령자 공제 + 장기보유 공제 합산 최대 80% 한도 적용.
실전 계산 예시#
1세대 1주택자 A씨: 서울 아파트 공시가격 18억원, 65세, 보유 12년
| 단계 | 계산 |
|---|---|
| 과세표준 | (18억 − 12억) × 60% = 3억6,000만원 |
| 산출세액 (0.5%×3억 + 0.7%×6,000만) | 150만 + 42만 = 192만원 |
| 재산세 공제 (가정) | − 50만원 |
| 공제 전 세액 | 142만원 |
| 고령자 공제 30% | − 42.6만원 |
| 장기보유 공제 40% | − 56.8만원 |
| 최종 종부세 | 약 42.6만원 |
| 농어촌특별세 (종부세의 20%) | + 약 8.5만원 |
| 합계 | 약 51.1만원 |
재산세와 종부세 이중 과세 구조#
종부세는 재산세와 별개로 부과됩니다. 같은 공시가격에 대해 두 세금이 모두 부과되는 것처럼 보이지만,
종부세 산출 시 재산세 중복 납부분을 공제하여 실질적인 이중 부담을 방지합니다.
| 세금 | 부과 시점 | 납부 시기 | 부과 주체 |
|---|---|---|---|
| 재산세 | 6월 1일 기준 | 7월·9월 | 시·군·구 (지방세) |
| 종합부동산세 | 6월 1일 기준 | 12월 | 국세청 (국세) |
종부세 절세 전략 미리보기#
공동명의로 주택을 보유하면 기본공제 합산 효과로 종부세를 줄일 수 있습니다. 단독명의와 공동명의의 세 부담 차이는 생각보다 클 수 있습니다.
안내: 이 글은 일반적인 정보 제공 목적으로 작성되었으며 세무·법률 조언이 아닙니다. 종합부동산세 세율과 공정시장가액비율은 매년 법령 개정으로 변경될 수 있습니다. 정확한 세액은 국세청 홈택스 종부세 미리 계산 서비스 또는 세무사 상담을 통해 확인하시길 바랍니다.