1세대 1주택 종합부동산세 기본공제 12억 조건·예외 (2026)

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"공시가격이 12억이 넘어야 종부세를 낸다"는 말을 들었지만,
막상 내가 해당하는지 판단이 어렵다면 이 글이 도움이 됩니다.
1세대 1주택자를 위한 기본공제 12억 원 적용 조건부터,
예외 케이스 판단, 공시가격 이의신청, 분납 방법까지 한 번에 정리합니다.

안내: 이 글의 세율·공제율은 2026년 기준이며, 매년 변경될 수 있습니다. 정확한 세액은 국세청 홈택스 또는 세무사 상담을 권장합니다.

1세대 1주택 기본공제 12억 원이란?#

종합부동산세(종부세)는 매년 6월 1일 기준 주택 공시가격 합산액이 일정 금액을 초과하면 부과됩니다.

구분	기본공제액
1세대 1주택자	12억 원
다주택자·법인	9억 원

즉, 공시가격 합산이 12억 원 이하이면 종부세 0원입니다. 공시가격은 시세가 아닌 국토교통부가 고시하는 공동주택공시가격(아파트 기준) 기준으로 판단합니다.

1세대 1주택 인정 요건#

기본공제 12억 원을 적용받으려면 세법상 1세대 1주택에 해당해야 합니다.
단순히 "집이 한 채"라는 의미와 다릅니다.

세대 기준#

종부세법상 세대는 주민등록상 같은 주소에 거주하는 가족 전체를 하나의 세대로 봅니다.

배우자는 별도 주소지에 있어도 무조건 같은 세대로 합산
30세 미만 자녀가 부모와 같은 주소이면 같은 세대로 합산
30세 이상 자녀 또는 혼인한 자녀는 별도 세대로 인정

합산 배제: 동거봉양#

60세 이상 부모(또는 직계존속)와 합가하는 경우,
합가일로부터 10년간 부모 소유 주택을 세대원 주택 수에서 제외합니다.
단, 부모 주택의 공시가격이 6억 원 이하(지방 3억 원 이하)여야 합니다.

예외 케이스: 2주택이어도 1주택 세율 적용#

아래 세 가지 경우는 2주택이어도 1세대 1주택 특례를 적용받아 기본공제 12억 원, 1주택 세율이 적용됩니다.

일시적 2주택#

새 집을 취득한 후 2년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우, 그 기간 동안 1주택으로 취급합니다.
6월 1일 과세 기준일 기준으로 조건을 충족해야 적용됩니다.

상속 주택#

상속으로 취득한 주택은 상속일로부터 5년간 주택 수 산정에서 제외합니다(공시가격 무관).

5년 경과 후에도 ① 지분율이 40% 이하이거나,
② 지분율에 해당하는 공시가격이 6억 원 이하(지방 3억 원 이하)이면 계속 합산배제 신청이 가능합니다.

지방 저가 주택#

수도권·특별시·광역시 외 지역의 공시가격 3억 원 이하 주택은 주택 수 산정에서 제외합니다.
지방에 저가 주택을 보유하면서 수도권에 1주택을 보유한 경우 1주택자로 인정받을 수 있습니다.

12억 공제 실전 계산 예시#

공정시장가액비율 60% 기준으로 공시가격별 종부세 산출세액을 계산합니다.

$\text{과세표준} = (\text{공시가격} - 12\text{억}) \times 60\%$

공시가격	과세표준	적용 세율 구간	산출세액(재산세 공제 전)
12억 이하	0	—	0원 (면제)
15억	1억8,000만	0.5%	90만 원
18억	3억6,000만	0.5%·0.7%	192만 원*
20억	4억8,000만	0.5%·0.7%	276만 원**

* 18억 계산: 3억 × 0.5%(150만) + 6,000만 × 0.7%(42만) = 192만 원

** 20억 계산: 3억 × 0.5%(150만) + 1억8,000만 × 0.7%(126만) = 276만 원

실제 납부세액은 재산세 중복 납부분 공제 후 더 낮아집니다. 홈택스 모의계산을 활용하세요.

종합부동산세 계산 구조 상세 →

고령자·장기보유 공제 심화#

1세대 1주택자는 나이와 보유 기간에 따라 산출세액에서 추가 공제를 받습니다.
두 공제는 중복 적용 가능하며, 합산 최대 80% 한도입니다.

고령자 공제#

나이	공제율
60세 이상	20%
65세 이상	30%
70세 이상	40%

장기보유 공제#

보유 기간	공제율
5년 이상	20%
10년 이상	40%
15년 이상	50%

조합 예시#

나이	보유 기간	합산 공제율
65세, 10년 보유	30% + 40%	70%
70세, 15년 보유	40% + 50%	80% (한도)
60세, 5년 보유	20% + 20%	40%

공시가격 20억 원 1주택자(65세, 10년 보유)의 경우 산출세액 276만 원에서 70% 공제
→ 실납부세액 약 83만 원 수준으로 낮아집니다.

공시가격 이의신청: 12억 경계선이라면#

공시가격이 12억 원 근처라면 이의신청으로 조정 받는 것이 유효한 절세 전략입니다.

확인 방법#

국토교통부 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서
아파트 동·호수 기준으로 공시가격을 직접 조회할 수 있습니다.

이의신청 절차#

열람 기간: 매년 3월 중 공시 예정가격 열람 (약 20일간)
신청 방법: 부동산공시가격알리미 → 의견 제출 또는 관할 시·군·구청 방문
결과 통보: 4월 말 공시 확정 전 결과 안내
불복 시: 공시 확정 후 60일 이내 이의신청 → 중앙부동산가격공시위원회 심의

공시가격이 시세 대비 현저히 높거나, 동일 단지 유사 평형과 차이가 있을 때 인정률이 높습니다.

분납 제도#

종부세 납부세액이 250만 원을 초과하면 6개월 분납이 가능합니다.

납부 방법	시기
1차 납부	12월 1일–15일 (50% 이상)
분납	다음 해 6월 15일까지 나머지 납부

납부 기한 내 홈택스에서 분납 신청하면 가산세 없이 납부를 늦출 수 있습니다.
단, 분납 금액에 대한 이자(납부지연가산세)는 발생하지 않습니다.